在房屋租赁合同的履行过程中，可能会因为各种各样的原因，导致一方要提前解除房屋租赁合同，在这种情况下，以下问题需要特别引起注意：

　　一、出租人收取的押金不是违约金，承租人提前解除合同时不能直接扣除。在签订房屋租赁合同时，出租人一般会向承租人另行收取几个月的租金作为房屋的押金，如果承租人提前解除合同，出租人往往会将押金作为违约金进行扣除。实际上，出租人所收取的押金并非是提前解约的违约金。

　　出租人之所以要收取押金，是出租人为确保承租人万一给租赁物造成损害能得到赔偿才设定的。从这个角度讲，不管是承租人正常结束租赁关系，还是提前解除合同，只要所租赁的房屋没有受到损害，出租人都应该将押金退还给承租人。因此，实践当中出租人在承租人提前解除合同时直接扣除押金的做法是错误的。

　　二、租赁合同中未约定违约金标准，一方提前解除合同时另一方实际损失很难确定。

　　《合同法》中对于违约金数额的确定就是一个总的原则：有约定从约定，无约定以实际损失计。但是，房屋租赁合同提前解约时，如果没有约定相应的违约金标准，很难确定损失。所以，为了避免违约金标准的不确定性，建议在签订合同时双方一定要把一方提前解除合同的违约金标准明确约定在合同中。

　　针对以上问题，实践中我们可以做好以下几点：

　　一、事先在租赁合同中作一些变通措施的约定。（1）双方可以在合同中事先明确约定：发生何种情况，合同自动解除，双方不需承担违约责任；（2）如果承租人想提前解除租赁合同，应该承担几个月租金的违约金，但是，如果承租人能以不低于原租赁合同的条件，为出租人找到新的承租人，则承租人不承担上述违约责任。

　　二、提前解除合同时双方一定要有书面文件予以证明。另外还要签订《解除租赁合同确认书》。

　　江苏东大舟律师事务所

　　朱莉明  律师